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Locação comercial e impactos da calamidade pública do Rio Grande do Sul

Os recentes eventos climáticos que atingiram o Rio Grande do Sul impactaram, direta e indiretamente, milhares de empresários. Os estabelecimentos empresariais, em muitos casos, sofreram danos tão substanciais que as atividades foram cessadas em definitivo.

O fato é que boa parte das atividades empresariais impactadas eram desenvolvidas em imóveis alugados. A locação de estabelecimento empresarial, em boa parte das vezes, é medida estratégica que permite o desenvolvimento empresarial sem grande comprometimento do fluxo e caixa.

Nesse cenário, a dúvida que fica é: Como ficam as obrigações contratuais, por ambas as partes, quando o imóvel locado está inundado? Seria devido o locatício mesmo que o imóvel não possa ser utilizado em virtude da inundação?

Em quaisquer casos, inclusive em situações de calamidade e eventos imprevisíveis (os chamados caso fortuito e força maior), devem as partes voltarem-se aos termos do contrato firmado, cujas previsões indicarão a qual delas caberá suportar as consequências patrimoniais de evento imprevisível e inevitável – e, portanto, o pagamento, ou não, do aluguel.

Contudo, não é raro que sejam realizados contratos de locação comercial omissos quanto a estas questões, deixando os contratantes de convencionar a quem caberá a responsabilidade em eventual ocorrência de caso fortuito ou força maior, como no caso dos alagamentos dos imóveis causados pelas enchentes, que impossibilitam sua utilização.

Diante da omissão contratual, as partes devem, então, voltar-se ao sistema jurídico, e buscar a solução no exercício da razoabilidade e da equidade. Vejamos:

A lei aplicável aos contratos de locação de bens imóveis – Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei de Locações, dedica capítulo específico à locação não residencial. Apesar disso, não dispõe a respeito da responsabilidade dos contratantes sobre o aluguel na ocorrência de calamidades públicas.

Há, todavia, disposições genéricas na Lei de Locações, determinando as obrigações do locador e do locatário. Ao locador, portanto, segundo o art. 22, III, cabe garantir que o imóvel mantenha as condições necessárias à sua destinação durante todo o período da locação.

Em uma primeira análise, poder-se-ia concluir que, em caso de alagamento do ponto locado, haveria quebra contratual por parte do locador, cabendo a ele arcar com os prejuízos daí decorrentes, dispensando-se, inclusive, o locatário do pagamento do aluguel.

Referida solução, entretanto, é apenas aparente, eis que o art. 23, I, da mesma lei, que impõe ao locatário a obrigação de pagar o aluguel avençado, poderia ser utilizado da mesma forma, impondo-se a ele o dever de arcar com o pacto.

O impasse, então, persiste.

Os arts. 927 e seguintes, do Código Civil, por sua vez, ao tratar do tema responsabilidade civil, preveem que o prejuízo caberá a quem incorrer em culpa pelo evento, o que tampouco auxilia no deslinde da situação, uma vez que, em tese, não há modo de imputar-se eventos da natureza a uma ou outra das partes, à exceção de determinação contratual expressa.

Em relação ao inadimplemento de suas obrigações, o art. 393 do código prevê que o devedor (no caso, o empresário locatário) faltoso não responderá por sua omissão, caso resulte de caso fortuito ou força maior, se não se responsabilizou nesse sentido, de forma expressa, como referido.

Questiona-se, então, se os desastres ambientais e climáticos ocorridos no Rio Grande do Sul no último mês de maio podem ser considerados caso fortuito ou força maior.

A resposta intuitiva é sim. Trata-se de evento da natureza não previsível. O tema, todavia, será enfrentado pelo Poder Judiciário e receberá provável estabilidade nos Tribunais Superiores, uma vez que deverá ser respondida de forma casuística, analisando-se as peculiaridades de cada contratação.

Percebe-se, assim, que a melhor estratégia para proteger o empresário, tanto locador quanto locatário, é a prevenção, que se dá mediante a elaboração de um contrato com disposições completas a respeito da ocorrência de fatos imprevisíveis.

Nessas circunstâncias, a consultoria empresarial, uma vez mais, se revela fundamental, eis que tal instrumento deve se revestir de validade, clareza e completude, de modo a conceder segurança jurídica a ambos os envolvidos.

Portanto, considerando-se a hipótese de omissão contratual quanto ao assunto, a forma mais célere e benéfica de sanar incertezas e eventuais disputas é a negociação, um acordo com concessões mútuas, para que os contratantes possam compor situação que não cause onerosidade excessiva nem a locador, nem a locatário.

Nesse sentido, a recomendação, para ambos os empresários envolvidos na contratualidade, é que o dilema seja resolvido por meio da composição, como autoriza o art. 18 da Lei de Locações, a qual deverá ser acompanhada por advogado especialista em empresas, que confeccionará o termo aditivo do contrato e orientará as partes quanto à validade de suas disposições.

A verdade é que a única solução sensata e possível é a conciliação. O desafio é encontrar critérios de equidade para que, ambas as partes (locador e locatário), consigam atravessar este turbulento período com o menor impacto possível.

Assim, a consultoria jurídica empresarial constitui ferramenta imprescindível ao exercício da atividade comercial, prestando tanto a assessoria necessária para proteger o empreendedor de eventuais imprevistos, quanto o auxílio e o acompanhamento pertinentes em caso de negociação dos termos do contrato de locação comercial.

Maria Carolina Guarienti

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